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今天上午，住房城乡建设部副部长秦海翔就《关于持续推进城市更新行动的意见》进行了详细介绍。国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰在国新办发布会上表示，国家发展改革委将继续持续推进城市更新各项工作通达配资，加大中央投资支持力度。将于今年的6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛也在国新办发布会上表示，将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法。
中信证券认为，《意见》进一步证明了大拆大建不可取，城市核心区域的城市更新有机推进，机会可能远大于远郊区的新城建设。把握这些业务机会，就需要企业具备因地制宜打造精品的能力、深耕城市沟通规划的能力、改造升级运营提效的能力和出表资产推动REITs上市的能力。
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利好来袭
今天上午10时，国务院新闻办举行新闻发布会，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部、金融监管总局有关负责人将介绍推进城市更新行动有关情况，并回答记者提问。
赵成峰表示，国家发展改革委将继续持续推进城市更新各项工作，加大中央投资支持力度。今年中央预算内投资专门设立城市更新的专项，支持城市更新相关的公益性基础设施和公共服务设施建设，在支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区、老旧厂区转型提质等工程。目前国家发展改革委正在组织计划申报和项目评审等工作，将于今年的6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划。
他还表示，在“两重”建设超长期特别国债的资金安排中，将继续对城市地下管网设施建设、改造项目给予支持。用好地方政府专项债券，继续支持符合条件的城市更新项目建设。充分发挥政府和社会资本合作（PPP）新机制，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的作用。
廖媛媛在会上表示，金融监管总局将指导金融机构深入理解城市更新行动的内在逻辑，准确把握新特点新要求，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，积极为城市更新行动提供丰富多样、量身定制的金融产品和金融服务，满足不同主体、不同项目、不同阶段、不同环节的金融需求。
秦海翔表示，将深入贯彻落实《意见》部署要求，推动基础设施建设改造任务落实落细。
一是继续抓好“里子”工程，持续推进城市燃气、供水、污水、排水、供热等地下管网的升级改造，因地制宜建设地下综合管廊。
二是持续提升城市的安全韧性，实施城市排水防涝提升工程，推进城镇燃气的安全整治，加快推进城市生命线安全工程建设，对城市市政设施进行实时监测、动态预警、有效处置，切实消除安全隐患。
三是加快推进新型城市基础设施建设，运用信息化、数字化手段，提升基础设施的智慧化水平，加快完善基础设施建设运维的长效管理制度，探索城市建设运营投融资新模式，不断提升城市基础设施建设和管理服务水平。
影响多大？
此次发布会释放的信号其实是此前中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动意见》的延续。
上述文件提出了2030年城市更新行动取得重要进展的目标，要求城市更新全过程坚持系统观念、发挥规划导向、统筹发展和安全、坚持因地制宜量力而行，并从用地政策、房屋使用全生命周期安全管理制度、投融资方式等方面强化支撑保障机制。
中信证券认为，《意见》在大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，提高居民生活质量等方面与历史文件一脉相承，且相比历史政策更聚焦存量优化。预计城市更新工作的持续开展将为产业链带来新的投资机会。
值得注意的是，《意见》并未将城市更新和大拆大建划上等号，而是反复强调“保护”，严禁以危险住房名义违法违规拆除改造历史文化街区、传统村落、文物和历史建筑；要保护传统风貌；做好历史文化风貌保护前期工作，不搞大拆大建等。因此中信证券认为，未来的城市更新工作，和历史上大规模的新城建设完全不同。存量街区和存量建筑的改造，新建一些小面积的单体建筑，整体提升街区风貌，是本轮城市更新的主要内容。在告别了大拆大建之后，存量建筑的功能用途改变将更为便利，这反过来十分有利于擅长运营提效的企业。
《意见》提到完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施REITs和资产证券化产品。《意见》要求，推动土地混合开发利用和用途依法合理转换，盘活利用低效用地，优化零星用地集中改造、容积率转移或奖励政策。有利于一些深耕当地的发展商，获得一批规模小、位置好、用途多元的土地，考验企业的精品开发能力，也为企业的可持续发展提供了新的舞台。
中信证券认为，城市更新也给物业服务行业提供了新的发展机会。一些高楼龄项目的养护运维可能获得新的政策支持，一些老旧小区的配套设施可能借政策东风而得到优化。政策也非常有利于商管类公司的发展。
银河证券认为，城市更新八项任务基本涉及到了城市建设的方方面面，不仅仅是针对房地产建设，还包含了相关基础设施和功能服务建设。建设投资规模方面，主要还是城中村、老旧小区改造、地下管网改造三方面投资额较大。而年内具体能够带动多少投资规模，可以从资金端进行跟踪观测。此外，危房改造方面，提及加快拆除改造D级危险住房，虽然对此未有公开数据。但可从过往中央和地方预算中用于危房改造支出进行大致推算。过去支出规模较大时主要集中在2015-2019年棚改期间，最高合计支出536亿元/每年，此后开始逐步降低，截至2022年合计支出93亿元。在上一轮棚改后实际待拆D级危房数量较少，目前每年投资规模或在500亿元以下。
下一步，可以期待的增量政策或是政策性金融工具，例如通过PSL向政策性银行提供资金用于扩围基础设施基金，用作项目资本金。从信用传导路径来看，往往是财政、政策性金融、商业金融逐步扩围。因此，在当前存量政策基础上，如后续看到新增政策性工具出台及商业银行大规模参与，则投资规模预期相应提升。
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